民營(yíng)企業(yè)家黃小波怎么也想不到，在人生的黃金年齡投身于家鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，20年過去了，經(jīng)過一代人的努力與奮斗，現(xiàn)在的工業(yè)城已初具規(guī)模，部分園區(qū)業(yè)已投入使用甚至開始盈利，但已近花甲之年的黃小波卻還沒有享受到工業(yè)城建成后的喜悅及其帶來的利益。

2004年商海打拼多年小有成就的黃小波下決心回到家鄉(xiāng)博羅縣，實(shí)現(xiàn)對(duì)父老建設(shè)故鄉(xiāng)的承諾，并在當(dāng)年6月成立惠州市鴻達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鴻達(dá)實(shí)業(yè)”)，負(fù)責(zé)對(duì)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目的整體運(yùn)作。

同年4月30日，羅陽鎮(zhèn)政府與黃小波的公司簽訂了《合作開發(fā)及招商協(xié)議書》，當(dāng)?shù)卣當(dāng)M征收近2000畝土地作為招商引資的項(xiàng)目用地，黃小波的公司負(fù)責(zé)協(xié)助羅陽政府進(jìn)行招商引資工作，從此開始了他在故鄉(xiāng)博羅的第二次創(chuàng)業(yè)之旅。

此后數(shù)年，一直投入在工業(yè)城建設(shè)中的黃小波出現(xiàn)了資金投入過大，項(xiàng)目回報(bào)緩慢的情況，2011年，博羅縣出具的《審計(jì)報(bào)告》認(rèn)定，截止當(dāng)年十月，鴻達(dá)公司在工業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際投入資金總額為1.4億元，但黃小波認(rèn)為這些錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上鴻達(dá)實(shí)業(yè)投入的3.5億，經(jīng)雙方協(xié)議后，決定將縣土地儲(chǔ)備中心保留的13萬平方米的工業(yè)用地和10萬平方米的商住配套用地用來解決鴻達(dá)實(shí)業(yè)的虧損問題。

2012年7月11日，博羅縣政府與惠州鴻達(dá)公司、羅陽鎮(zhèn)政府簽訂《合作開發(fā)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目協(xié)議書》，就三方合作開發(fā)博羅縣鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目及解決征地遺留問題的有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商。

2020年，當(dāng)?shù)卣谖锤嬷S小波的情況下，將約16萬平米的土地低價(jià)賣給第三方公司，購(gòu)買土地的公司并沒有自己用地，而是租給了另外的公司。

關(guān)于土地被低價(jià)賣出一事，當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T曾表示，被賣的土地并非鴻達(dá)實(shí)業(yè)名下的土地，所以不存在政府買賣了鴻達(dá)實(shí)業(yè)土地的情況。。。。

黃小波情況反應(yīng)截屏

工業(yè)城初具規(guī)模 多家知名企業(yè)入駐

經(jīng)過近20年的開發(fā)建設(shè)，加上隨著粵港澳灣區(qū)的大發(fā)展，鴻達(dá)工業(yè)城現(xiàn)在已經(jīng)初具規(guī)模。目前，鴻達(dá)工業(yè)城現(xiàn)有高科技企業(yè)14家，總部基地引入中國(guó)發(fā)明協(xié)會(huì)高科技成果孵化園同時(shí)再引入17家科技企業(yè)，鴻達(dá)工業(yè)城已建成投產(chǎn)和在建項(xiàng)目將達(dá)到32家，產(chǎn)業(yè)類型包括能源、電子、軟件等多家高科技技術(shù)企業(yè)。據(jù)了解，中鴻盛《領(lǐng)軍企業(yè)總部基地》項(xiàng)目和樂圖光電等項(xiàng)目也在加快建設(shè)中，工業(yè)城已經(jīng)有了比較完整產(chǎn)業(yè)鏈和完善的配套體系，這一切的成績(jī)離不開當(dāng)?shù)卣恼咧С郑膊荒芎雎渣S小波對(duì)家鄉(xiāng)的熱愛及建設(shè)工業(yè)城所付出的努力。

黃小波祖籍博羅縣，不到20歲的他伴隨著改革開放的浪潮，離開家鄉(xiāng)外出深圳打拼。或許是勤奮踏實(shí)的性格、天資聰穎的頭腦，也或許是運(yùn)氣使然，一路商海沉浮，已是中年的黃小波便已資產(chǎn)不菲，由于在社會(huì)各界都積攢了良好的贊譽(yù)，他連續(xù)十年當(dāng)選深圳市寶安區(qū)政協(xié)委員，甚至是保安區(qū)政協(xié)常委。

在黃小波的心里，博羅縣永遠(yuǎn)是自己的家鄉(xiāng)。在外“混”了名堂后，他開始考慮如何才能為家鄉(xiāng)做些事情。2004年初，在一次深圳召開的招商推薦會(huì)上，博羅縣的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)找到他，希望他能在博羅縣城的羅陽鎮(zhèn)投資建設(shè)一座工業(yè)城，并且引進(jìn)一些知名的企業(yè)進(jìn)駐。

黃小波略微思考后便答應(yīng)了，在他看來，工業(yè)城建好，企業(yè)進(jìn)駐，自然而然能為當(dāng)?shù)囟愂兆龀鲐暙I(xiàn)。企業(yè)多了，人自然也就多了，更能帶動(dòng)起當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，這對(duì)于老百姓來說，也是一件好事情，同年在當(dāng)?shù)刈?cè)成立了“惠州市鴻達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”，負(fù)責(zé)對(duì)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目的整體運(yùn)作。

此后的一切都如期進(jìn)行，黃小波開始了惠州的再創(chuàng)業(yè)之旅，還當(dāng)選了惠州市政協(xié)第十、十一屆政協(xié)委員、十二屆政協(xié)常委。

20年簽訂多個(gè)協(xié)議確保投資人利益

2004年4月30日，羅陽鎮(zhèn)政府與黃小波的公司簽訂了《合作開發(fā)及招商協(xié)議書》，就工業(yè)項(xiàng)目合作開發(fā)事宜達(dá)成一致意見：當(dāng)?shù)卣當(dāng)M征收近2000畝土地作為招商引資的項(xiàng)目用地，黃小波的公司負(fù)責(zé)協(xié)助羅陽政府進(jìn)行招商引資工作。

2006年12月，羅陽鎮(zhèn)政府與黃小波簽訂了《協(xié)議書》及《補(bǔ)充合同書》，就雙方合作開發(fā)荔枝園工業(yè)項(xiàng)目達(dá)成補(bǔ)充條款。由羅陽政府作為鴻達(dá)(國(guó)際)高科技工業(yè)制造城市政道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)施主體，采用BT模式，解決資金劃撥問題。(BT模式中文名稱是建設(shè)移交，政府利用非政府資金，來進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目一種融資的方式。)

此后數(shù)年，一直投入在工業(yè)城建設(shè)中的黃小波出現(xiàn)了資金投入過大，項(xiàng)目回報(bào)緩慢的情況，2011年12月8日，博羅縣監(jiān)察和審計(jì)局出具《審計(jì)報(bào)告》，該報(bào)告中認(rèn)定，至2011年9月30日，鴻達(dá)公司在博羅鴻達(dá)工業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際投入資金總額為1.4億元。但黃小波認(rèn)為這些錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上鴻達(dá)實(shí)業(yè)投入的3.5億，經(jīng)雙方協(xié)議后，決定將縣土地儲(chǔ)備中心保留的13萬平方米的工業(yè)用地和10萬平方米的商住配套用地用來解決鴻達(dá)實(shí)業(yè)的虧損問題。

2012年7月11日，博羅縣政府與惠州鴻達(dá)公司、羅陽鎮(zhèn)政府簽訂《合作開發(fā)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目協(xié)議書》，就三方合作開發(fā)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目，約定在鴻達(dá)科技城合作開發(fā)400畝商住用地，通過分配土地掛牌收益來解決鴻達(dá)工業(yè)城歷史遺留問題。

“這樣做，就是為了讓我們公司能夠收回投資成本及回報(bào)。”黃小波稱，這塊400畝的商住用地就是被博羅縣政府低價(jià)賣掉的土地。因?yàn)檫@塊儲(chǔ)備用地性質(zhì)特殊，是捆綁了債權(quán)債務(wù)的土地，所以性質(zhì)為商住用地。

在最初的約定中，工業(yè)城建好后的凈收益鴻達(dá)實(shí)業(yè)和博羅縣政府按照四六分成，比例為博羅縣政府4成，鴻達(dá)實(shí)業(yè)6成。作為對(duì)鴻達(dá)實(shí)業(yè)的補(bǔ)償，協(xié)議還特別約定，項(xiàng)目用地需要三方統(tǒng)一協(xié)商，規(guī)劃、出讓。

商業(yè)土地兩次流拍 更改土地性質(zhì)低價(jià)出讓

今天步入這片工業(yè)園，成熟的工業(yè)社區(qū)，繁忙的建設(shè)工地，十多條以“鴻達(dá)”命名的園區(qū)公路上車來車往，但是十幾年前，這里還是一片荒蕪之地，高低不平、雜草叢生、溝渠遍布、蚊蟲遍野。

黃小波回憶起當(dāng)年剛?cè)腭v此地時(shí)的情景，心里不免有些忐忑，公司沒有充裕的資金，當(dāng)?shù)貨]有成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，更缺少愿意來此地真金白銀投資的企業(yè)，一切都要從零開始!無論是基礎(chǔ)的土地平整還是赴海內(nèi)外招商，幾乎是一己之力扛下了所有。

由于前期的投入過大，鴻達(dá)實(shí)業(yè)遇到了巨大的資金缺口，加上國(guó)家土地政策調(diào)整，原合同約定的合作開發(fā)模式無法返還鴻達(dá)實(shí)業(yè)前期投入的開發(fā)成本和投資回報(bào)，博羅縣政府于2012年和2013年將鴻達(dá)工業(yè)城的商住用地兩次掛牌出讓，但由于位置偏僻環(huán)境不佳，兩次拍賣均無人摘牌。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2020年。這一年，博羅縣政府在未通知鴻達(dá)實(shí)業(yè)一方的情況下，在商住用地高價(jià)位的時(shí)候，將合作用地性質(zhì)從商住用地改為工業(yè)用地，將400畝土地中的161044(16.1萬)平方米土地，以工業(yè)用地定向掛牌出讓成交。

由于調(diào)整了規(guī)劃和用地性質(zhì)定向掛牌，地價(jià)低于市場(chǎng)流通價(jià)而成交。3宗地掛牌總收入為僅為1.0475億 元，折合平均地面單價(jià)僅為 650元/平方米，不含稅。(宗地一：掛牌編號(hào)：博自然資(用地)掛字【2020】6號(hào)，面積62249㎡，成交價(jià)2590萬元;宗地二：掛牌編號(hào)：博自然資(用地)掛字【2020】54號(hào)，面積45118㎡，成交價(jià)3145萬元;宗地三：掛牌編號(hào)：博自然資(用地)掛字【2020】44號(hào)，面積53677㎡，成交價(jià)3740萬元)。

如按照同期周邊工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)出讓，參考2020 年 8 月 25 日廣東省中級(jí)人民法院拍賣一宗同區(qū)域的工業(yè)用地，面積15085 平方米，成交總額 2802.9321 萬元，折合地面單價(jià)為 1858.09 元/平方米，而合作土地僅650元/平方米成交，約為正常市場(chǎng)拍賣價(jià)三分之一。

“按照協(xié)議的約定，出讓合作土地政府有義務(wù)和我公司協(xié)商，但整個(gè)過程我都不知道情況，此外將用地性質(zhì)從商住用地改為工業(yè)用地也沒有人告訴我。”

黃小波說。依據(jù)羅陽鎮(zhèn)當(dāng)年商住用地出讓的案例，折合平均地面單價(jià)僅為650元/平米的價(jià)格明顯是低了。黃小波說，“考慮到工業(yè)城位置及環(huán)境，加上近幾年商住開發(fā)不如以前，這種操作其實(shí)也能理解，但是拍賣的錢我也一分都沒有拿到!”。

黃小波認(rèn)為，若根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，當(dāng)?shù)卣欠褚褑畏竭`約?“我就想知道，這究竟是為什么。”

工業(yè)園區(qū)多條道路以“鴻達(dá)”命名

優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境 法治是企業(yè)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的保障

對(duì)于黃小波認(rèn)為當(dāng)?shù)卣`約的觀點(diǎn)，來自國(guó)內(nèi)的數(shù)位法學(xué)專家學(xué)者也表達(dá)了類似的意見。

中國(guó)法學(xué)會(huì)商法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師趙旭東;中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師、龍翼飛教授，清華大學(xué)法學(xué)院崔建遠(yuǎn)教授以及中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院兼職教授，自然資源部咨詢研究中心咨詢委員王守智等國(guó)內(nèi)知名法學(xué)專家在2021年10月底就鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目中相關(guān)糾紛的法律適用問題進(jìn)行了認(rèn)真討論和分析研究，形成了頗具專業(yè)的法學(xué)論證意見書：

與會(huì)專家認(rèn)定三方簽訂的《合作開發(fā)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目協(xié)議書》合法有效，協(xié)議三方都應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù);縣、鎮(zhèn)兩級(jí)政府就合作開發(fā)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目作出的政府會(huì)議紀(jì)要也對(duì)其具有拘束力，需要要對(duì)載明的內(nèi)容踐行承諾。

三方簽訂的《合作開發(fā)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目協(xié)議書》是為了通過分配土地掛牌收益的方式來解決鴻達(dá)工業(yè)城征地歷史遺留問題，《合作開發(fā)鴻達(dá) 工業(yè)城項(xiàng)目協(xié)議書》中關(guān)于土地掛牌出讓收益的約定是由原來的征地利益關(guān)系轉(zhuǎn)化而來的，關(guān)系到惠州鴻達(dá)公司投資者利益的實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)?shù)卣谖锤嬷参吹玫交葜蔌欉_(dá)公司同意的情況下，將涉事土地掛牌出讓，有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，違反了《合作開發(fā)鴻達(dá)工業(yè)城項(xiàng)目協(xié)議書》第9條、第10條第1款的約定，應(yīng)構(gòu)成違約。

對(duì)于鴻達(dá)公司遭受的損失，相關(guān)專家意見認(rèn)為，該損失應(yīng)包括實(shí)際損失和預(yù)期可得利益損失，應(yīng)當(dāng)參照策涉土地周邊同類型土地出讓的價(jià)格計(jì)算。唯有讓企業(yè)在公平、公正的法治環(huán)境中發(fā)展，才能更好的培養(yǎng)優(yōu)化地區(qū)營(yíng)商環(huán)境。

中國(guó)政法大學(xué)民商法學(xué)博士生導(dǎo)師，符啟林教授認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七條相關(guān)規(guī)定“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。”簽訂協(xié)議就要按照約定的內(nèi)容來履行，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境是政府的一項(xiàng)重要工作，旨在通過優(yōu)化服務(wù)、法治保障和社會(huì)環(huán)境等方面的努力，為市場(chǎng)主體提供更加穩(wěn)定、公平、透明、可預(yù)期的營(yíng)商環(huán)境。

這些舉措包括提高政務(wù)服務(wù)能力和水平，加強(qiáng)政府與市場(chǎng)主體之間的協(xié)同監(jiān)管和信息共享，加強(qiáng)政府服務(wù)意識(shí)和提高服務(wù)質(zhì)量和效率等方面。政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的努力將有助于促進(jìn)市場(chǎng)主體的健康發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)活力和社會(huì)創(chuàng)造力，才能為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入新的動(dòng)力。

對(duì)于目前所遇到的種種問題，黃小波對(duì)未來依然充滿信心，只是身處困境的他希望能得到一個(gè)合理的回應(yīng)。。。。。。

今日的工業(yè)園區(qū)以具有相當(dāng)規(guī)模

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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